服務需求
本項目共計 ?1 ?個包組，包號為 ?001 ?。包組內不允許缺項。
履約期限：合同簽訂后2年。合同簽訂后一周內完成與原物業的交接。
履約地點：沈陽市行政區域內采購人指定地點。
付款方式：
| 付款條件 | 付款比例 |
| 按月付款，完成上月服務并驗收合格后支付上月合同價款，累計付款額不超過合同價款。 | 按同時段實際完成額支付 |
| 滿足付款條件后應即時付款，最長不得超過10個工作日。 |
服務清單
包 組 號：001
******醫院物業管理招標項目
1.項目基本情況
| 物業名稱 | 物業地址 |
| ******醫院物業管理 | ******街道蒲水路1號 |
2.物業服務范圍
******醫院物業管理】
（1）物業管理（建筑物）
| 名稱 | 明細 | 服務內容及標準 |
| ******醫院 | ******醫院 | |
| 總面積 | 建筑面積（㎡） | 15518平方米 | 見“3.4秩序維護服務” |
| 需保潔面積（㎡） | 19769.7平方米 | 見“3.3保潔服務” |
| 門窗 | 門窗總數量（個）及總面積（㎡） | 門411個/1085.04平方米，窗424個/1696平方米 | 見“3.2維修服務” “3.3保潔服務” |
| 地面 | 地面各材質及總面積（㎡） | 地膠/6298平方米地磚/8030.84平方米 | 見“3.2維修服務” “3.3保潔服務” |
| 內墻飾面 | 內墻飾面各材質及總面積（㎡） | 內墻飾面乳膠漆總面積3.2萬平方米 | 見“3.2維修服務” “3.3保潔服務” |
| 頂面 | 頂面各材質及總面積（㎡） | 石膏板 總面積14328.84平方米 | 見“3.2維修服務” “3.3保潔服務” |
| 外墻 | 外墻各材質及總面積（㎡） | 真石漆5800平方米 | 見“3.2維修服務” “3.3保潔服務” |
| 外墻需清洗面積（㎡） | 5800平方米 | 見“3.2維修服務” “3.3保潔服務” |
| 會議室 | 室內設施說明 | 會議桌1張、會議椅20把、音響2個、話筒20個 | 見“3.2維修服務” “3.3保潔服務” |
| 會議室數量（個）及總面積（㎡） | 1個共計52平方米 | 見“3.2維修服務” “3.3保潔服務” |
| 病房 | 室內設施說明 | 病床200張 | 見“3.2維修服務” “3.3保潔服務” |
| 病房數量（間）及總面積（㎡） | 病房88間2200平方米 | 見“3.3保潔服務” |
| 衛生間 | 衛生間數量（個）及總面積（㎡） | 114個衛生間共計1800平方米 | 見“3.3保潔服務” |
| 垃圾存放點 | 各垃圾存放點位置、面積（㎡）及數量（個） | 衛生間及污水間處，共28個垃圾桶，外圍2個垃圾桶 | 見“3.3保潔服務” |
| 車位數 | 地下車位數 | 無 | 見“3.4秩序維護服務” |
| 地面車位數 | 130個 | 見“3.4秩序維護服務” |
| 車行/人行口 | 車行口 | 3個 | 見“3.4秩序維護服務” |
| 人行口 | 1個 | 見“3.4秩序維護服務” |
| 設施設備 | 電梯系統 | 客梯數量 5個 品牌：西奧 | 見“3.2維修服務” |
| 空調系統 | 海爾中央式空調，外機17臺，內機271個 | 見“3.2維修服務” |
| 給排水系統 | 污水井37個、雨排井13個 | 見“3.2維修服務” |
| 消防系統 | ******消防栓系統、應急照明控制器、滅火器 | 見“3.2維修服務” |
| 安防系統 | 安防系統主機1個、88個監控點位 | 見“3.2維修服務” |
| 照明系統 | 平板燈495個、筒燈4389、應急燈29個 | 見“3.2維修服務” |
| 供配電系統 | 市政供電、儲備柴油發電機1組 | 見“3.2維修服務” |
（2）物業管理（室外）
| 名稱 | 明細 | 服務內容及標準 |
| 室外面積 | 4251.7平方米 | 見“3.3保潔服務”“3.4秩序維護服務” |
| 路燈、草坪燈、音箱 | 路面照明燈31個 | 見“3.3保潔服務”“3.4秩序維護服務” |
| 消防栓 | 57個 | “3.4秩序維護服務” |
| 垃圾箱 | 2個 | 見“3.3保潔服務” |
| 監控 | 88個 | 見“3.2維修服務” |
| 指示牌、顯示屏 | 顯示屏1個 | 見“3.2維修服務” |
3.物業管理服務內容及標準
物業管理服務包括維修服務、保潔清潔、秩序維護服務、導診服務、針對采購人特點的特殊服務（如重大活動后勤保障等）等。
3.1基本服務
| 序號 | 服務內容 | 服務標準 |
| 1 | 目標與責任 | （1）結合采購人要求及物業服務實際情況，制定年度管理目標，明確責任分工，并制定配套實施方案。 |
| 2 | 服務人員要求 | （1）每季度至少開展1次崗位技能、職業素質、服務知識、客戶文化、綠色節能環保等教育培訓，并進行適當形式的考核。 |
| （2）根據采購人要求對服務人員進行從業資格審查，審查結果向采購人報備。 |
| （3）服務人員的年齡、學歷、工作經驗及資格條件應當與所在崗位能力要求相匹配，到崗前應當經過必要的崗前培訓以達到崗位能力要求，國家、行業規定應當取得職業資格證書或特種作業證書的，應當按規定持證上崗。 |
| （4）如采購人認為服務人員不適應崗位要求或存在其他影響工作的，可要求供應商進行調換。如因供應商原因對服務人員進行調換，應當經采購人同意，更換比例不得超過本項目服務人員總數的20%。本項目服務人員不得在其他項目兼職。 |
| （5）著裝分類統一，佩戴標識。儀容整潔、姿態端正、舉止文明。用語文明禮貌，態度溫和耐心。 |
| 3 | 檔案管理 | （1）建立物業信息，準確、及時地對文件資料和服務記錄進行歸檔保存，并確保其物理安全。 |
| （2）檔案和記錄齊全，包括但不限于：①采購人建議與投訴等。教育培訓和考核記錄。保密、思想政治教育培訓記錄。②秩序維護服務：監控記錄、突發事件演習與處置記錄等。③環境維護服務：工作日志、清潔檢查表、用品清單、客戶反饋表等。④其他：客戶信息、財務明細、合同協議、信報信息登記、大件物品進出登記等。 |
| （3）遵守采購人的信息、檔案資料保密要求，未經許可，不得將建筑物平面圖等資料轉作其他用途或向其他單位、個人提供。 |
| （4）履約結束后，相關資料交還采購人，采購人按政府采購相關規定存檔。 |
| 4 | 服務改進 | （1）明確負責人，定期對物業服務過程進行自查，結合反饋意見與評價結果采取改進措施，持續提升管理與服務水平。 |
| （2）對不合格服務進行控制，對不合格服務的原因進行識別和分析，及時采取糾正措施，消除不合格的原因，防止不合格再發生。 |
| （3）需整改問題及時整改完成。 |
| 5 | 應急保障 預案 | （1）重點區域及安全隱患排查。結合項目的實際情況，對重點部位及危險隱患進行排查，并建立清單/臺賬；應當對危險隱患進行風險分析，制定相應措施進行控制或整改并定期監控；隨著設施設備、服務內容的變化，及時更新清單/臺賬，使風險隱患始終處于受控狀態。 |
| （2）應急預案的建立。根據辦公樓隱患排查的結果和實際情況，制定專項預案，包括但不限于：火情火警緊急處理應急預案、緊急疏散應急預案、停水停電應急預案、有限空間救援應急預案、高空作業救援應急預案、惡劣天氣應對應急預案等。 |
| （3）應急預案的培訓和演練。應急預案定期培訓和演練，組織相關崗位每半年至少開展一次專項應急預案演練；留存培訓及演練記錄和影像資料，并對預案進行評價，確保與實際情況相結合。 |
| （4）應急物資的管理。根據專項預案中的應對需要、必要的應急物資，建立清單或臺賬，并由專人定期對應急物資進行檢查，如有應急物資不足，及時通知采購人購置齊全，確保能夠隨時正常使用。 |
| 6 | 服務方案及工作制度 | （1）制定工作制度，主要包括：人員錄用制度、檔案管理制度、物業服務管理制度相關管理制度等。 |
| （2）制定項目實施方案，主要包括：交接方案、人員培訓方案、人員穩定性方案、保密方案等。 |
| （3）制定物業服務方案，主要包括：環境維護服務方案、秩序維護服務方案等。 |
| （4）制定物業服務各專業線服務工作標準，并持續保持與落實。 |
3.2維修服務
| 序號 | 服務內容 | 服務標準 |
| 1 | 設備維修 | ******消防設施、空調設備等，需物業團隊配合維保單位進行維修工作。 |
| （2）定期開展設備巡查和保養，確保設備正常運行和安全性。 |
| （3）及時發現并處理設備故障，控制故障率。 |
| （4）監督并配合維保單位進行維修工作，確保維修質量和進度。 |
| 2 | 樓內維修 | （1）負責樓內公共區域房屋的日常維護和修理，包括內外墻面、地面、天花板、門窗等。 |
| （2）及時處理樓內漏水、滲水等問題，確保干燥舒適。 |
| （3）定期開展樓內巡查和保養，及時發現并解決問題。 |
| 3 | 管道疏通 | （1）負責院內及樓內管道的疏通和維修，包括污水管道、排水管道等。 |
| （2）及時處理管道堵塞和漏水問題，確保管道通暢。 |
| （3）定期對管道進行檢查和維護，預防故障發生。 |
| 4 | 電氣維修 | （1）負責電氣設備的日常維護和修理，包括照明設備、插座、開關、線路等。 |
| （2)定期檢查電氣設備，確保正常運行和安全性。 |
| （3）及時發現并處理電氣故障，控制故障率。 |
| 5 | 環境衛生維護 | （1）負責公共區域衛生設施的維護和修理，包括公共衛生間、洗手池等。 |
| （2）定期檢查和維護衛生設備，保持整潔和正常使用。 |
| （3）及時處理衛生設施故障，確保功能完好。 |
| 6 | 其他維修工作 | （1）響應并處理甲方單位的維修請求，及時跟進解決。 |
| （2）協助甲方單位維修問題，提供技術支持。 |
| （3）參與制定和完善維修標準和流程，提高工作效率。 |
3.3保潔服務
| 序號 | 服務內容 | 服務標準 |
| 1 | 基本要求 | （1）每天早中晚 3 次對采購人樓內的地面進行推塵和清潔，確保地面無灰塵、無水漬、無污漬、無垃圾紙屑，并隨時巡視，發現問題立即處理。對人流量較大區域，增加地面的推塵次數；雨雪天氣必須及時巡視并及時拖干地面水跡， 并設置小心地滑牌，采取臨時防滑措施，避免意外發生； |
| ******消防設施設備等，每天必須清潔 1 次，確保無灰塵、無污漬，不銹鋼飾品要保持光亮、無手印、無灰塵、無污漬； |
| （3）保持公共區域的墻面無灰塵、無污漬、無蛛網，對墻面每周要進行一次大清潔； |
| （4）排風口，每周清潔 1 次，確保無灰塵、無污漬； |
| （5）安全通道及樓梯每天要清潔 1 次，并確保樓梯內的附屬設施設備無灰塵、無污漬雜物等； |
| （6）衛生間清潔要求隨時有專人負責，做到干凈無雜物無異味。 |
| （7）隨時檢查公共區域、大廳的設施設備是否完好，如發現問題及時報修， 并隨時了解維修情況，直至可正常使用。 |
| 2 | 外圍院區 | （1）每天對道路、停車位進行清掃 1次，全天保潔。保證道路、停車位、綠化帶等無垃圾、無樹葉、無紙屑、無煙頭、無污漬等； |
| （2）秋冬落葉季節，增加清掃和巡視次數，確保落葉及時清理干凈； |
| （3）冬季對積雪做到雪停后及時清掃，保證采購人工作人員正常出入； |
| （4）道路指示牌、標識、轄區內垃圾桶每周要清潔，確保無灰塵、無污漬， 垃圾桶內的垃圾要隨時進行清理確保無堆積現象； |
| （5）確保采購人外圍地面干凈無雜物、無雜草青苔、無污漬、油漬。 |
| 3 | 公共區域走廊衛生清潔 | ******消防設施設備、門、門框等每天至少清潔 1 次，并經常巡視，發現問題要及時清潔處理； |
| （2）垃圾日產日清，垃圾桶每天保持清潔狀態，確保無灰塵、無污漬、無滿溢狀況； |
| （3）采購人的走廊通道地面保持干******消防設施設備等，確保無灰塵、無污漬，不銹鋼飾品和門框要保持光亮、無手印、無灰塵、無污漬。 |
| 4 | 會議室、大廳衛生清潔 | （1）每天對各個會議室的地面進行推塵和清潔，確保地面無灰塵、無水漬、無污漬、無垃圾紙屑，隨時保持每個會議室可使用狀態； |
| ******消防設施設備等，每天必須清潔 1 次，確保無灰塵、無污漬，不銹鋼飾品要保持光亮、無手印、無灰塵、無污漬； |
| （3）隨時檢查會議室內的設施設備是否完好，如發現問題及時報修， 并隨時了解維修情況，直至可正常使用。 |
| 5 | 入室清潔 | ******辦公室進行入室清潔，嚴格準守保密相關規定，清潔人員雙進雙出進行作業； |
| （2）地面保持干凈，確保無灰塵、無水漬、無污漬、無垃圾紙屑； |
| 6 | 垃圾清運 | （1）辦公區域每天至少收集垃圾 1 次，人員密集處或特殊情況增加收集次數，垃圾分類清運。保持垃圾箱、殘茶桶無滿溢現象，保持垃圾桶干凈無灰塵。 |
| （2）垃圾存放處要時刻保持干凈整潔，確保無污水、無異味。 |
| （3）每天定時收集垃圾，垃圾清運日產日清。 |
3.4秩序維護服務
| 序號 | 服務內容 | 服務標準 |
| 1 | 門崗管理 | （1）負責辦公區域公共秩序維護工作。 |
| （2）負責門禁管理：按采購人規定禮貌接待外來人員。制止在門口隨意停車、人員聚集、攔截車輛等行為，對蓄意鬧事者堅決勸阻，確保辦公秩序良好，使門禁真正成為本物業的安全屏障和文明窗口。 |
| （3）負責出入院內車輛查驗、登記、擺放疏導工作，對院內停車場進行有序管理。 |
| （4）負責大型物品出入管理，必須得到采購人的通知、登記后，方可放行。 |
| 2 | 巡邏管理 | （1）遇到問題及時與采購人取得聯系，并做好安全巡查記錄，集中精力提高警惕，防止不法分子盜竊破壞，確保安全； |
| （2）巡邏檢查的員工必須佩帶工牌，按規定的巡邏路線巡邏； |
| （3）按照《巡邏記錄表》中所規定的內容進行巡邏，在檢查中如發現險情， 應果斷采取應急處理措施，并及時上報，在有關人員及采購人領導到達現場之前不能離開； |
| （4）巡邏檢查人員必須熟悉采購人樓內巡邏區各類設備、物品放置， 如發現物品的可疑情況，要立即查明，針對檢查發現的不安全隱患，落實各項防范措施； |
| ******消防器材有無損壞，如有損壞，必須立即進行更換，并認真填寫更換記錄； |
| （6）夜間巡邏應注意檢查聲音、味道、******辦公室等是否有房門未鎖，且房間無人情況，及時上報采購人應急處理。 |
| 3 | 事故處理 | （1）迅速果斷制止火災、爆炸、突發性停電、水浸、盜竊、糾紛等突發事件；秩序維護領班應立即到現場，同時盡快向上級領導報告； |
| （2）參與事故處理的秩序維護領班在事件處理后立即填寫重大事故報告，于 12 小時內以書面形式遞交采購人，詳述事故發生的時間、地點、經過，以及事件發生的初步原因和處理經過； |
| （3）參與事件處理的秩序維護部門應在事件處理完畢后如實總結，找出事故發生的主要原因，提出避免類似情況發生的預防措施。 |
| 4 | 突發事件的處理 | （1）對于各種突發事件有應急預案； |
| （2）凡遇突發事件（指搶、盜、打架、鬧事或重大糾紛等），必須保持冷靜 ，立即采取必要措施，及時報告采購人當值領導； |
| （3）驅散無關人員，保護好現場，留意現場周圍的情況； |
| （4）對糾紛事件應及時了解具體原因，積極協調，勸阻爭吵，平息事態； |
| （5）對傷亡事件應做好現場保護和通知搶救工作； |
| （6）秩序維護領班在接報突發事件后應立即趕到現場，做好疏通控制工作，防止事態擴大，并拍照留證。 |
3.5導診服務
| 序號 | 服務內容 | 服務標準 |
| 1 | 就診流程 指引 | （1）解答掛號、繳費、取藥、檢查等環節的流程問題； |
| （2）指導使用自助設備（如報告打印機等）； |
| （3）指引診室、檢驗科、影像科、藥房等具體位置； |
| ******醫院地圖或標識說明。 |
| 2 | 科室分診 | （1）根據癥狀或需求引導患者到正確科室； |
| （2）特殊科室提示（如發熱門診、急診綠色通道等）。 |
3.6針對采購人特點的特殊服務（如重大活動后勤保障等）
| 序號 | 服務內容 | 服務標準 |
| 1 | 重大活動 后勤保障 | ******醫院重大活動（如學術會議、大型義診、應急演練、慶典活動等）的后勤保障服務，需確保活動高效、安全、有序進行。 |
4.供應商履行合同所需的設備
采購人根據項目實際需求，需要供應商提供作業設備（自有或租賃）用于物業管理服務的，可在下表中列出，舉例如下：
| 序號 | 用途 | 作業設備名稱 | 數量 | 單位 |
| 1 | 維修服務 | 測試儀器、維修工具（如扳手、螺絲刀、鉗子、剪線鉗等） | 1 | 套 |
| 2 | 保潔服務 | 洗地機、單擦機 | 1 | 臺 |
| 3 | 秩序維護服務 | 對講機、警戒設備 | 10 | 套 |
5.物業管理服務人員需求
| 部門職能 | 崗位 | 同時在崗人數 | 崗位所需總人數 | 備注 |
| 服務中心 | 項目主管 | 1 | 1 | 要求：男女不限，年齡50周歲以下，大專及以上學歷，五官端正，身體健康，精通物業組織管理，有較強的溝通協調能力，具有較強的服務意識和保密意識。 |
| 庫管 | 1 | 1 | 要求：男女不限，年齡40周歲以下，大專及以上學歷，具備一年以上的倉庫管理經驗，熟練掌握電腦操作，能夠使用財務軟件和進銷存管理系統，熟悉倉庫管理方法，具備強烈的工作責任心，能夠吃苦耐勞，有團隊合作精神。 |
| 彩超打字員 | 2 | 2 | 要求：女性，年齡35周歲以下，熟練操作電腦，具有較強的責任心和吃苦耐勞的職業素養，具有良好的溝通協調能力及服務意識，反應靈敏、端莊大方、舉止文雅。 |
| 行政專員 | 1 | 1 | 要求：女性，年齡35周歲以下，全日制本科及以上學歷，能夠熟練操作電腦。 |
| 運營專員 | 1 | 1 | 要求：女性，年齡35周歲以下，全日制本科及以上學歷，具有相關運營工作經驗。 |
| 被服收發員 | 2 | 2 | 要求：男女不限，年齡55周歲以下，具有較強的管理能力和工作責任心，身體健康，保密意識強。 |
| 維修服務 | 維修班長 | 1 | 1 | 要求：男性，年齡55周歲以下，具有良好的工程專業知識，工程相關崗位3年以上工作經驗，熟悉變電所、中央空調等各類設備運行維護，具有獨立排除一般樓宇維修故障的能力。須具有低壓電工特種作業操作證書（投標文件中須提供身份證、低壓電工特種作業操作證書復印件）。 |
| 維修強電 | 4 | 4 | 要求：男性，年齡55周歲以下，具有良好的工程專業知識，工程相關崗位3年以上工作經驗，至少2人具有高壓電工特種作業操作證書（投標文件中須提供身份證、高壓電工特種作業操作證書復印件）。 |
| 維修弱電 | 2 | 2 | 要求：男性，年齡55周歲以下，具有良好的工程專業知識，工程相關崗位3年以上工作經驗。 |
| 維修水暖 | 1 | 1 | 要求：男性，年齡55周歲以下，具有良好的工程專業知識，工程相關崗位3年以上工作經驗。 |
| 維修萬能工 | 3 | 3 | 要求：男性，年齡55周歲以下，具有良好的工程專業知識，工程相關崗位3年以上工作經驗。 |
| 保潔服務 | 保潔班長 | 1 | 1 | 要求：男女不限，年齡55周歲以下，具有3年以上保潔管理經驗，具有石材清洗保養經驗，具有較強的管理能力和工作責任心，身體健康，保密意識強。 |
| 保潔員 | 18 | 18 | ******辦公室的保潔人員，要遵守保密規定，簽訂保密承諾。保潔人員每年進行一次體檢，身體健康狀況良好，無傳染病及其他疾病，五官端正、動作利落；具有較強的服務意識，職業素養佳。 |
| 秩序維護服務 | 秩序班長 | 1 | 1 | 要求：男性，年齡55周歲以下，身高在1.70米以上，身材挺拔，反應靈活，責任心強。 |
| 秩序維護員 | 10 | 10 | 要求：男性，年齡55周歲以下，身高在1.70米以上，身材挺拔，反應靈活，責任心強。 |
| 中控員 | 2 | 2 | ******消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題。 |
| 導診服務 | 導診服務 | 6 | 6 | 要求：女性，年齡35周歲以下，中專以上學歷，形象氣質佳，會電腦，性格開朗、親和力及抗壓能力強。 |
注：供應商應當按國家相關法律法規，合理確定服務人員工資標準、工作時間等。
? ?供應商應當自行為服務人員辦理必需的保險，有關人員傷亡及第三者責任險均應當考慮在報價因素中。
6.需要說明的其他事項
（1）遵守采購單位規章制度和保密規定，維護采購單位的合法權益和形象，不得借采購單位的名義做虛和不實宣傳。
（2）嚴格審核錄用本物業項目員工，如調整管理人員及技術骨干，應事先與采購單位協商，并將新進人員的情況書面向采購單位通報，經采購單位同意后實施。
（3）物業公司未按合同約定的質量標準履行管理服務職責，給采購人造成損失的，采購人可要求物業公司按實賠償；因物業公司管理服務質量問題導致采購人無法履行合同內容的，采購人有權單方解除合同。
（4）因物業公司原因導致重大火災、失竊等事件的，采購人有權單方解除合同，并要求物業公司賠償相關損失。
（5）采購單位負責費用范圍：
①各類設備設施的采購及中修、大修、更新、更換費用；
②各類設備設施年檢、檢測費用；
③特種設備、避雷系統、二次供水系統、維修、更換費用；
④垃圾清運服務、滅四害藥品及工具、清掏作業服務費用；
⑤外墻清洗、特殊部位高空清潔、理石結晶等專項清潔費用；
⑥公用能源（水、電、氣、熱力、通信等）費用。
（6）投標單位負責費用范圍：
①員工的工資、社會保險統籌、工會經費、法定假日加班費、工服折舊費、體檢費、清潔設備、專用耗材、日常清潔工具、辦公用品耗材、秩序維護用品、管理費及法定稅費等。
②管理服務過程中，如采購人在相關項目的人員預算基礎上需增加相關崗位的作業人員，或在現有服務內容的基礎上需增設或擴大相關服務項目，則按相關崗位的人均綜合費用增加物業管理費，增加的相關費用由采購人負責按日常的物業管理費支付。
③遇政策性因素調整，如最低工資標準上調、社會保險金基數上調等因素導致管理成本增大，采購人應給予中標單位物業管理費用同等比例的提高。
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